Vender una propiedad heredada en Puerto Rico

Para vender una casa heredada en Puerto Rico hacen falta, en general, cuatro cosas: saber quiénes son los herederos (por testamento o por declaratoria de herederos), obtener el relevo de Hacienda, inscribir la propiedad a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y que todos los herederos estén de acuerdo en vender. Esta guía explica cada paso.

Esta página es información general, no asesoría legal ni contributiva. Cada herencia es distinta. Antes de firmar nada, consulte a un abogado notario sobre su caso y a un CPA sobre los impuestos.

Paso 1. Quiénes son los herederos

• Si hubo testamento, el testamento dice quiénes heredan.
• Si no hubo testamento, o si el testamento no incluye a todos los herederos, hace falta una declaratoria de herederos.
• La declaratoria se puede tramitar ante un tribunal o ante un abogado notario; la persona interesada escoge. Ante notario solo procede si no hay controversia: si alguien se opone, el trámite se detiene.
• Documentos que se suelen pedir: certificado de defunción, certificado de matrimonio (o de divorcio, o de defunción del cónyuge), certificados de nacimiento de los herederos y una certificación negativa del Registro de Testamentos. El abogado le dirá qué más necesita en su caso.

Paso 2. Qué ley aplica a la herencia

• Si la persona falleció a partir del 28 de noviembre de 2020, aplica el Código Civil de Puerto Rico de 2020 (Ley 55-2020). Si falleció antes, aplica el Código Civil anterior.
• Bajo el Código de 2020, cuando hay legitimarios (los descendientes, el cónyuge viudo y, si no hay ninguno de ellos, los padres y demás ascendientes), la ley les reserva la mitad de la herencia. La otra mitad es de libre disposición.
• El cónyuge viudo puede pedir que se le adjudique con preferencia la vivienda familiar. Si la casa que quieren vender era la residencia de la familia, háblelo con el abogado antes de listar.

Paso 3. El relevo de Hacienda

El relevo es la Certificación de Cancelación de Gravamen que emite el Departamento de Hacienda. Hace falta para inscribir la propiedad a nombre de los herederos y para venderla o refinanciarla.

• Fallecimientos desde el 1 de enero de 2018: no hay contribución sobre la herencia en Puerto Rico, pero el administrador del caudal tiene que radicar la Planilla Informativa de Caudal Relicto (Modelo SC 2800 C) dentro de los 12 meses siguientes al fallecimiento.
• Si la persona fallecida no tenía deudas contributivas, Hacienda emite el relevo una vez radicada la planilla con todos los documentos. Las deudas con el CRIM, incluso las que están en plan de pago, cuentan como deudas contributivas.
• Si había deudas, Hacienda puede emitir una autorización condicionada que permite vender la propiedad para pagarlas, si el valor de la propiedad es por lo menos el doble de lo adeudado. Si la deuda está en revisión, existe un relevo condicionado, con fianza.
• El relevo cuesta $25 y se tramita electrónicamente en SURI.
• Fallecimientos antes de 2018: aplica otra planilla y otras reglas. Su abogado o CPA le dirá cuál.

Paso 4. El CRIM al día

Para pedir el relevo, Hacienda exige una certificación del CRIM, emitida por el número de catastro de la propiedad, que no refleje deudas. Revisar la cuenta del CRIM temprano evita que el relevo se atrase.

Paso 5. Inscribir la propiedad a nombre de los herederos

Con el relevo y el testamento o la declaratoria de herederos, la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Sin ese paso no se puede pasar el título al comprador.

¿Tienen que estar de acuerdo todos los herederos?

Para vender la casa completa, sí. Mientras no se haga la partición, los herederos son dueños en común de toda la herencia, cada uno con una parte en abstracto. Cada heredero puede vender su parte de la herencia sin permiso de los demás. Pero para vender un bien específico, como la casa, hace falta el consentimiento de todos.

¿Y si no se ponen de acuerdo? La comunidad hereditaria no es para siempre. El testamento o un pacto entre los herederos pueden mantenerla indivisa por un plazo limitado (hasta cuatro años; el pacto entre herederos se puede prorrogar, y la indivisión del testamento no alcanza la legítima). La partición puede hacerse por testamento, por acuerdo de todos los herederos o, si no hay acuerdo, cualquiera de ellos puede pedirla en el tribunal.

Impuestos al vender la casa heredada

• En Puerto Rico no hay contribución sobre la herencia para fallecimientos desde el 1 de enero de 2018.
• La venta sí puede generar ganancia de capital. Para propiedades heredadas de personas fallecidas después del 31 de diciembre de 2017, el Código de Rentas Internas usa, como regla general, la misma base que tenía la persona fallecida, no el valor de la casa en la fecha de la muerte. En términos simples, la ganancia es el precio de venta menos la base, así que la base importa.
• Herederos que no residen en Puerto Rico: en el cierre, el comprador tiene que retener una contribución sobre el precio de venta, según lo define el Código: 15 % si el heredero es ciudadano de Estados Unidos y 25 % si no lo es. Esa retención se puede devolver si se demuestra que no hubo ganancia o que ya se pagó la contribución, pero la solicitud tiene plazo: el día 15 del mes siguiente a la venta.
• Hable con su CPA antes de poner precio, sobre todo si algún heredero vive o rinde planillas fuera de Puerto Rico.

Cómo le ayudamos

Nosotros nos ocupamos de la parte inmobiliaria y trabajamos de la mano con su abogado notario y su CPA:

• Precio basado en ventas cerradas en la comunidad de la propiedad, para que todos los herederos decidan con el mismo número. ¿Cuánto vale mi casa?
• Revisión del expediente antes de listar: Registro de la Propiedad, CRIM, permisos de mejoras y documentación de la comunidad.
• Coordinación hasta el cierre con el abogado notario, el tasador y el banco del comprador. Vender con InvEstate

Si algún heredero vive fuera de Puerto Rico y prefiere leerlo en inglés: Selling inherited property in Puerto Rico: what heirs need to know

Preguntas frecuentes

¿Necesito una declaratoria de herederos si había testamento?

Por lo general, no. La declaratoria de herederos se usa cuando no hubo testamento o cuando el testamento no incluye a todos los herederos.

¿Puede un heredero vender la casa sin los demás?

Puede vender su parte de la herencia sin el permiso de los demás. Para vender la casa completa hace falta el consentimiento de todos los herederos.

¿Hay que pagar impuesto de herencia en Puerto Rico?

Para fallecimientos desde el 1 de enero de 2018, no. Pero hay que radicar la planilla informativa de caudal relicto dentro de los 12 meses siguientes al fallecimiento para obtener el relevo de Hacienda, que hace falta para vender.

¿Qué pasa si la persona fallecida tenía deudas con Hacienda o el CRIM?

Hacienda puede autorizar la venta de la propiedad para pagar esas deudas, con una autorización condicionada, si el valor de la propiedad es por lo menos el doble de la deuda.

Cada caso es distinto: consulte a un abogado notario sobre su herencia antes de firmar nada.

Fuentes

• Código Civil de Puerto Rico de 2020 (Ley 55-2020): arts. 1604, 1606–1608, 1621–1625, 1776–1780, 1816 y 1820.
• Ley 282-1999, Ley de Asuntos No Contenciosos ante Notario, y sus reglas (Tribunal Supremo, ER-2011-03).
• Departamento de Hacienda: Determinación Administrativa Núm. 18-09; Carta Circular de Rentas Internas Núm. 18-19; instrucciones del Modelo SC 2800 C; folleto "Herencias y Donaciones".
• Código de Rentas Internas de Puerto Rico de 2011, Secciones 1034.02 y 1062.08(g); Hacienda, "Solicitud de devolución de contribución retenida en el origen a no residentes" (rev. julio de 2026).
• Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada: opúsculo "Declaratoria de Herederos".

¿Heredó una propiedad y no sabe por dónde empezar? Le damos el precio que sostienen los cierres de su comunidad y le decimos qué documentos revisar con su abogado. Antonio Cartagena (Lic. C-13471) · (787) 717-6443 · Lizvette Robles (Lic. C-23765) · (787) 638-0661